index.php

Asuntomarkkinoille tarvitaan lisää markkinoita

Helsingissä harjoitettu asuntopolitiikka ja maankäytön sääntely on huonoa. Sitä voidaan parantaa ja ennen kaikkea vähentää. Huonolla asuntopolitiikalla, samoin kuin huonolla maankäytön ja rakentamisen sääntelyllä on monta erilaista haittavaikutusta. Tärkein näistä on se, että rakennetaan liian vähän ja liian hitaasti.

Liian vähäinen rakentaminen puolestaan johtaa siihen, että ihmiset asuvat korkeista hinnoista johtuen ahtaasti ja kaukana keskustasta. Lisäksi liian suuri osuus ihmisten varallisuudesta on keskittynyt asuntovarallisuuteen. Mutta näitäkin tärkeämpi haitta on se, että kasvukeskuksiin, kuten pääkaupunkiseudulle muuttaa liian vähän ihmisiä. Ihmiset, jotka muuten saisivat paremman työpaikan tai elintason kasvukeskuksissa, eivät pysty muuttamaan korkean hintatason vuoksi. Kaikkia näitä ongelmia voidaan helpottaa sääntelyä parantamalla.

Kirjoitus aloittaa lähinnä Helsingin asuntopolitiikkaa käsittelevän blogisarjan. Samaa aihepiiriä käsittelee perinpohjaisemmin huomenna julkaistava Libera-analyysi. Tässä ensimmäisessä osassa tuodaan esille joitakin nykyisen asuntopolitiikan keskeisimpiä ongelmia yleisellä tasolla. Tulevissa osissa pureudutaan tarkemmin näihin ongelmiin ja esitetään ratkaisuja.

Mitä kaavoituksella pitäisi tavoitella?

Jos kaupungin laidalle rakennetaan uusi talo, jonka asuntojen myyntihinta ylittää rakennuskustannukset, niin mitään erityisiä ongelmia ei ole. Maa-alueen omistaja haluaa omistukselleen suurimman mahdollisen tuoton. Kun rakennuttaja rakentaa talon tai talot, joiden hinnan ja rakennuskustannusten erotus on suurin, siitä tulee samalla myös tuleville asukkaille kaikkein arvokkain. Tulevien asukkaiden arvostukset näkyvät heidän halukkuudessaan maksaa asunnoista. Yhteiskunnallinen etu ja rakennuttajan etu kulkevat käsi kädessä.

Ongelma syntyy, kun halutaan rakentaa keskelle jo valmiiksi rakennettua aluetta. Nyt uuden talon ominaisuudet vaikuttavat naapuritaloissa jo asuvien ihmisten hyvinvointiin. Esimerkiksi jättimäinen, huomattavasti naapuritaloja korkeampi talo saattaisi olla rakennuttajan kannalta tuottoisin. Mutta tällainen talo varjoineen alentaisi nykyisten asukkaiden hyvinvointia ja asuntojen arvoa. Toisin sanoen yhden toimijan (rakennuttajan) toiminta vaikuttaa kielteisesti jonkun muun (naapurien) hyvinvointiin ilman että tätä korvataan näille.

Talon pienentäminen ja madaltaminen muutamalla kerroksella vähentäisi rakennuttajan hyvinvointia, mutta lisäisi naapurien. Mikäli naapurien saama lisäys on suurempi kuin rakennuttajan kustannus, yhteiskunnallisen hyvinvoinnin kannalta pienempi talo on parempi. Paras mahdollinen kaavoitus pakottaa rakennuttajan ottamaan huomioon vaikutukset muihin kaupunkilaisiin. Onnistuessaan sääntely saa rakennuttajan rakentamaan täsmälleen oikean kokoisen talon. Siis sellaisen, joka johtaa suurimpaan mahdolliseen yhteiskunnalliseen hyvinvointiin. Jotta tämä on mahdollista, on sääntelyn kustannukset ja hyödyt selvitettävä tarkasti.

Kustannukset, hyödyt ja tulonjakovaikutukset täytyy saada näkyviin

Helsingin kaupunki puuttuu asuntotuotantoon ja muuhun rakentamiseen sen kaikissa vaiheissa alkaen tonttimaan luovutuksesta aina harjannostajaisiin asti. Sääntelyä on todennäköisesti aivan liikaa, eikä se perustu yllä esitettyihin hyvän sääntelyn periaatteisiin. Ennen kaikkea informoitua kansalaiskeskustelua sääntelyn kustannuksista on aivan liian vähän. Keskeisin syy tähän on harjoitetun politiikan täydellinen läpinäkymättömyys. Kaupunkilaisten on lähestulkoon mahdotonta tietää, mitkä sen todelliset kustannukset ja hyödyt ovat.

Läpinäkymättömyys alkaa tonttien luovutuksesta. Helsinki omistaa paljon maata ja merkittävä osa uudisrakentamisesta tapahtuu kaupungin luovuttamalle maalle. Kaupunki luovuttaa jatkuvasti maata alle markkinahinnan erilaisiin käyttötarkoituksiin, kuten esimerkiksi ns. kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon ja ryhmärakentamiseen. Niissäkin tontinluovutuksissa, joissa tavoitteena on markkinahinta tai -vuokra, luovutusmenettelynä ei useinkaan ole avoin huutokauppa (eli tarjouskilpailu), vaan jokin muu menettely. Tarjouskilpailu ei ole ainoa menettely edes silloin, kun tontti luovutetaan yritykselle liiketoimintaa varten.

Huutokauppa on kuitenkin ainoa keino saada selville tonttimaan todellinen markkina-arvo. Aina kun luovutus tapahtuu muulla tavoin, jää täysin epäselväksi kuinka suuri annettu alennus oli tai kuinka lähellä markkina-arvoa muka markkinaehtoisen luovutuksen hinta oli. Näin kaupunkilaisilla ei ole mitään mahdollisuutta tietää, kuinka paljon julkisia varoja tontinluovutuksen kautta siirtyy niille, jotka tontin saavat ilman avointa kilpailua.

Tontin luovuttaminen alennuksella on kuitenkin ihan samanlaista julkisten varojen käyttöä kuin kaupungin muutkin menot. Jos tontti olisi myyty markkinahintaan, saadut varat olisi nimittäin voitu käyttää julkisiin palveluihin, kuten vaikkapa päivähoitoon tai terveyspalveluihin. Tai sitten kaupunkilaisten veroja olisi voitu alentaa. Nykyjärjestelmässä kaupunkilaisten on mahdotonta tietää, kuinka paljon yhteisiä varoja tontinluovutusten kautta siirtyy onnekkaille tontin saajille.

Täsmälleen samanlainen ongelma on siinä, että tonttimaata otetaan kaupungin omaan käyttöön. Kukaan ei tiedä, mikä on esimerkiksi Keskustakirjaston tai pyörätie Baanan todellinen kustannus, koska tontin markkina-arvoa ei tiedetä.

Alennusten muodossa eri tahoille annettuja julkisia tulonsiirtoja pahempi ongelma on se, että läpinäkymätön tontinluovutus mahdollistaa sen, että tonttimaa ei suuntaudu yhteiskunnallisesti arvokkaimpaan käyttöönsä. Onko Keskustakirjasto todella arvokkainta, mitä tontille voidaan rakentaa? Kun markkinahintaa ei tiedetä, keskustelu tästäkin on mahdotonta.

Kaavoituksen ja rakennusmääräysten kustannukset ovat yhtä läpinäkymättömiä ja todennäköisesti vielä suurempia. Otetaan esimerkki uusien kaupunginosien rakennuskorkeudesta. Kuka tietää, miksei vaikka Jätkäsaaren jokaista taloa kaavoitettu yhtä tai useampaa kerrosta korkeammaksi? Mikä oli se hyöty, jota kerroslukua rajoittamalla saatiin? Entä rajoittamisen kustannus? Kukaan ei tiedä, mutta kohta julkaistavassa analyysissä tehty tupakka-askin kansi -tyyppinen laskelma viittaa siihen, että yhden lisäkerroksen rakentaminen olisi tuottanut sadoissa miljoonissa pyörivän hyödyn.

Jotta rajoituksessa olisi järkeä, kaavoittajan on siis täytynyt havaita, että lisäkerroksen rakentaminen olisi aiheuttanut tätä suuremman kustannuksen jollekin ihmisryhmälle. Tuntuu epäuskottavalta, että tällainen kustannus olisi olemassa. Mutta olisi ollut kaavoittajan tehtävä kertoa, mikä tämä kerrosrajoituksen perusteleva kustannus oikein on.

On löydettävä jokin tapa tuoda kaavoituksen ja rakennusmääräysten kustannuksia näkyviin. Siirtyminen markkinaehtoisiin menettelyihin olisi hyvä ratkaisu. Rakennuttajat voisivat esimerkiksi tarjota rahaa siitä, että rakennushankkeen kerroslukua lisätään. Näin kaupunkilaiset näkisivät edes jollakin tavalla, mitä sääntely maksaa.

Uskomattominta maankäyttöä ovat tietenkin Talin golf-kentän tai Kivinokan pienoismökkikylien kaltaiset alueet, joita vuokrataan etuoikeutetuille ryhmille alennushintaan. Tähän liittyvien tulonsiirtojen ja yhteiskunnallisten menetysten kertaluokka on todella suuri.

Kaupunkilaisia pitää kohdella tasavertaisesti

Paitsi maankäyttöä ja rakentamista myös asuntokannan käyttöä säännellään. Esimerkkejä tästä ovat Hitas-arpajaiset ja valikointi kaupungin vuokra-asuntoihin sekä näiden asuntojen hinta- ja vuokrasääntely. Tällaiset ”kohtuuhintaiset” asunnot luovat kaupungin sisään kahdet markkinat. Hinta- tai  vuokrasäänneltyjen asuntojen lisäksi markkinoilla on myös markkinahintaisia asuntoja.

Markkinahintaisiin asuntoihin valikoituvat asumaan ne, jotka arvostavat asuntoja eniten. Tämä tarkoittaa sitä, että markkinahintaisen asuntokannan sisällä kaikki vapaaehtoisen vaihdannan hyödyt on käytetty eli kukaan ei ole valmis vaihtamaan asuntoja jonkun toisen kanssa. Kenenkään asemaa ei siis voi parantaa heikentämällä jonkun toisen asemaa. Sen sijaan vuokrasäänneltyjen asuntojen kysyntä ylittää niiden tarjonnan, koska hinta ei voi nousta tasapainottamaan epäsuhtaa. Säänneltyihin asuntoihin syntyy siis jono ja julkisen vallan on päätettävä jokin asukasvalintamekanismi. Koska julkinen valta ei kerta kaikkiaan tiedä, ketkä arvostavat vuokrasäänneltyjä asuntoja eniten, asunnot tuskin jakautuvat yllä kuvatulla tehokkaalla tavalla.

Sen lisäksi, että kohtuuhintaisuus johtaa asuntojen ja asukkaiden tehottomaan kohtaantoon, on se myös epäreilua. Nykyinen kaupungin vuokra-astuntojen asukasvalinta on sotkuista ja läpinäkymätöntä. Tämä tarkoittaa väistämättä sitä, että samanlaisia perheitä ei kohdella samalla tavalla. Toisin sanoen Helsingissä asuu perheitä, joista toinen asuu vuokrasäännellyssä asunnossa ja toinen ei, vaikka heidän elämäntilanteensa on täsmälleen samanlainen. Erityisen selvää tämä on Hitas-asuntojen kohdalla, jotka kirjaimellisesti arvotaan hakijoiden kesken. Yleensä ihmisistä on väärin, jos valtio tai kunta kohtelee kahta yhtä köyhää tai rikasta ihmistä aivan eri tavalla. Mutta kohtuuhintainen asuminen tekee juuri näin. Tulonsiirtojen ja tukien antaminen asuntopolitiikan tai maankäytön avulla on siis perustavalla tavalla epätasapuolista.

Joskus historia toimii eräänlaisena säännöstelymekanismina: esimerkkeinä tästä Talin golf-kenttä ja Kivinokan pienoismökkikylä. Koska kaikki varallisuustasoltaan tai harrastuksiltaan samanlaiset kaupunkilaiset eivät pääse tukien tai tulonsiirtojen piiriin, kaupunki kohtelee kansalaisia epätasapuolisesti. Avoimet, suorat tuet taas jaetaan yleensä tasapuolisten kriteerien perusteella.

Asuntojen hinnoista

Asuntojen hinnat välittävät meille tietoa siitä, millaisia asuntoja halutaan ja missä halutaan asua. Selvennetään asiaa esimerkillä, jossa on kaksi muuten samanlaista asuntoa, mutta toisesta matka-aika keskustaan on 15 minuuttia lyhyempi. Lähempänä keskustaa oleva asunto on 20 000 euroa kalliimpi. Hintaero paljastaa asunnonostajien maksuhalukkuuden eli sen, kuinka paljon he ovat valmiita maksamaan paremmasta sijainnista. On tietenkin aiheellista kysyä, mitä sitten jos kahdesta samanlaisesta asunnosta keskustaa lähempänä oleva maksaa 20 000 euroa enemmän? Ei kai kaikkea pidä mitata rahassa?

Täytyy kuitenkin ymmärtää, että 20 000 euroa on nyt pois jostain muusta perheen arvostamasta asiasta. Tämä tarkoittaa vähemmän lomamatkoja, huonekaluja, harrastuksia tai 20 000 euron edestä vähemmän vapaa-aikaa perheen kanssa. Maksuhalukkuus kertoo, että perhe on valmis luopumaan muista sille tärkeistä asioista.

Tämä asuntojen hinnoissa oleva informaatio tulisi ottaa vakavasti kaavoituspäätöksissä. Järkevä julkisen sektorin tavoite olisi edistää rakentamista alueille, joilla hinnat ovat korkeat (yli rakennuskustannusten). Uustuotanto on pieni osa asuntokantaa, eikä merkittäväkään rakentamisen lisääminen välttämättä laske hintatasoa. Politiikka ei kuitenkaan ole epäonnistunutta, jos uustuotannosta huolimatta hinnat eivät laske.

Hintoja ei tulisi käyttää asuntopolitiikan toimivuuden mittarina, vaan politiikan ohjausvälineenä. Asuntoja tulisi kaavoittaa sinne, missä hinta ylittää rakennuskustannuksen. Tarjonnan lisääntymisen sivuvaikutuksena myös asuntojen hinnat laskevat. Tarjonnan lisääntyessä nykyiset helsinkiläiset pääsevät asumaan väljemmin ja maksamaan asumisesta vähemmän. Helsinkiin myös mahtuu enemmän uusia helsinkiläisiä.

Nykyinen asuntopolitiikka pyrkii kaikin voimin estämään markkinoita toimimasta. Politiikka tuhlaa resursseja ja tekee päätöksenteon kustannuksista läpinäkymättömiä. Viisaampaa olisi säännellä mahdollisimman vähän ja hyödyntää markkinoiden kykyä lisätä tarjontaa ja kohdentaa rakentaminen tehokkaasti.

Lisää ajatuksia juuri julkaistussa raportissa.

Kirjoitusta päivitetty 18.2. klo 15.20. Lisätty linkki julkaisuun.

Paratiisilahden ja Syrjämäen koululaiset

Hesarin jutun mukaan Suomen ja erityisesti suurten kaupunkien koulut ovat jakautumassa kahteen kastiin. Osaa kouluista jopa vältellään ”alemman yhteiskuntaluokan lapsien vuoksi”. Kouluvalinnat, joilla siis tarkoitetaan, että perhe valitsee lapselleen jonkin muun kuin lähikoulun, ovat mahdollisia mm. erityisluokkien ja joissain tapauksessa pääsykokeiden avulla. Tiedot perustuvat syyskuussa julkaistavaan koulutustutkijoiden kirjoittamaan kirjaan.

Jutussa haastateltu yksi kirjan kirjoittajista hillitsisi koulujen eriytymistä poistamalla pääsykokeet ja ohjaamalla kaikki lapset lähikouluun. Tämä tarkoittaisi sitä, että lapsen koulu määräytyisi suoraan perheen osoitteen perusteella, eikä muita vaihtoehtoja olisi. Hillitsisikö tämä todella koulujen eriytymistä?

Kunnollinen vastaus vaatisi tietenkin huolellista, hyvään tutkimusasetelmaan perustuvaa tutkimusta, mutta jotain voidaan sanoa myös yksinkertaisen, taloustieteellistä mallia muistuttavan tarinan avulla.

Tarkastellaan kaupunkia, jossa on kaksi asuinaluetta: Paratiisilahti ja Syrjämäki. Molemmilla alueilla on yksi peruskoulu ja koulut ovat tismalleen samanlaisia resursseiltaan ja opetuksen laadultaan. Paratiisilahti on nimensä mukaisesti miellyttävä alue meren ja keskustan palveluiden läheisyydessä, kun taas Syrjämäeltä käsin näistä palveluista nauttiminen on vaivalloista. Puolet kaupungissa asuvista perheistä on pieni- ja toinen puoli suurituloisia. Kaikki perheet arvostavat Paratiisilahtea asuinalueena enemmän kuin Syrjämäkeä, mutta vanhemmat eivät välitä lainkaan koulun oppilaspohjasta.

Kaupungissa noudatetaan lähikouluperiaatetta eli Paratiisilahden lapset menevät omaan ja Syrjämäen lapset omaan kouluunsa. Millainen oppilaspohja kouluihin muodostuu?

Kaikki perheet haluaisivat asua Paratiisilahdella, mutta on selvää, että suurituloiset voivat maksaa Paratiisilahden asunnoista enemmän ja Paratiisilahti täyttyy suurituloisista perheistä. Lähikouluperiaatteen myötä tämä tarkoittaa tietenkin myös sitä, että suurituloisten lapset ovat omassa ja pienituloisten lapset omassa koulussaan. Koulut ovat eriytyneet täydellisesti perheiden tulojen mukaan.

Asuntomarkkinoiden toimintamekanismi yhdessä lähikouluperiaatteen kanssa johtaa koulujen eriytymiseen, vaikka vanhemmat eivät välitä koulun oppilaspohjasta lainkaan. Eriytyminen tietenkin voimistuu entisestään, jos suurituloiset haluavat lapsensa samaan kouluun muiden suurituloisten lasten kanssa.

Tarinan opetus on, että ei ole mitenkään itsestään selvää, että lähikouluperiaate johtaisi koulujen eriytymisen vähenemiseen. Se voi jopa voimistaa sitä. Hesarin jutussa Helsingin kaupungin opetuspäällikkö onneksi osoittaa ymmärtävänsä tämän. Myös viimeaikaiset empiiriset tutkimukset tukevat tätä käsitystä (esim. tämä, tämä ja tämä).